朱大鸣

朱大鸣,工商管理博士,社会评论家。中国资深财经评论人。他认为楼市的回暖还需要管理层出台降低房价的成本政策,以便楼市能够真正的回到正常交易水平,不能烧一把火,浇一瓢水,那就正负抵消了。

朱大鸣,工商管理博士,社会评论家。中国资深财经评论人。

我们可以看到,过去的年代许多地方政府往往一味追求政绩,而不顾区域经济发展的实际,一个劲的把地价拍的离奇的高,而不照顾民生购房的利益,推高了地价。所以搞了好多年的房地产宏观调控,政府已想尽办法,动尽脑筋。但是由于在调控的能力与手段上的不得力,许多政策与规定只流于形式,似乎是做给老百姓与开发商看看,在效果上根本没有执行到位,关键还是在土地一级市场上没有把握好。土地一级市场的价格高居不下,税收成本的重复叠加,在加上前一段时间加息,导致房价缺乏弹性,以至于骑虎难下。

当然,这也与一些企业判断失误因素,高价拿地的企业,现在正饱受土地套牢之苦。建成的存量房,由于成本的钢化导致价格弹性的钢化,现在土地款不可能退,只能从税收这一块降低房价,另一块是长期的,那就是像廊坊这样“如果这两年房地产没有起来,廊坊市会以再批地的形式来补偿房地产商”,以这样的形式,来摊平开发企业的刚性成本。开发企业也可以降价促销回笼资金,再低价购买土地。但无论怎么动,都要从源头上降房价。

有学者指出,不如一下子把房价降到底?理由就是与其不死不活地降价,让购买者观望,不如一次性降价,结束购房者的观望情绪,这种建议是一个馊主意。第一,不知道一次性降多少才算到底?有人认为该下调20%,这是不可能的,如果出现这样的局面,美国去年降了18.5%就是教训,现在美国政府两头救,一头救银行,一头救失去住房的房主。第二,本来就是消耗高成本的存量房,这是一个过程,一次性降价会导致楼市硬着陆,给地方财政收入和经济摔了一个脑震荡。第三,谁来指挥这样的市场行为?合理的情形是,前期拿地比较低的开发企业或者没有流动资金马上就要死的企业会带头,但是,怎么做到大家一起降到这个比例呢?如果没有强制性的指挥系统,那么,疯狂性杀跌怎么办?

房地产确实从它诞生之日起存在着许多问题,但任何问题也只有在实际中不断完善。不能简单使之休克疗法,休克疗法只能使市场系统破坏,人人都受损。只能采用改进的办法,慢慢地改进,激进式的改变现有的平衡只会使得新的问题产生而痼疾还在。

毫不夸张地说,世界看中国,中国看楼市。一旦楼市这个大宗消费被启动,经济想不好转都不可能。现在很多开发企业都意识到,2009年下半年将是企业低价拿地的好时机,也更看好未来两年内楼市会重新走上升通道。只是缺信心,如果地方政府能够像廊坊市长这样表态,市场还愁不启动吗?房价还愁不降一点吗?以前地方政府就是卖土地和收税收,旱涝保收,没有风险。一种激励机制是这样很不正常,一方风险无限大,而利润很少;另一方风险为零但利润很大。楼市经过一年多的缩量盘整,给购房者和开发企业都带来了极大的损失,现在是地方政府该改变这种激励机制的时候了,最起码要有一点风险。“如果这两年房地产没有起来,廊坊市会以再批地的形式来补偿房地产商”,能摊平前期的土地成本,还愁市场不好吗?房地产纵横关联一百多个产业链,楼市好转了,成交量上来了,还愁经济不逆转吗?还愁拉不动相关产业吗?廊坊市的表态,决心和诚意是非常好的,如果真是这样的话,廊坊的发展意识已经超越一些地方水平很高了。

楼市的回暖还需要管理层出台降低房价的成本政策,以便楼市能够真正的回到正常交易水平,不能烧一把火,浇一瓢水,那就正负抵消了。

朱大鸣 - 参考资料

[1]http://jackzhudaming.blog.163.com/blog/static/111217680200921283348105/

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